Les investisseurs dans n’importe quel projet peuvent courir le risque de dilution. Peut-être d’autres actionnaires se rallieront-ils, les coûts seront-ils plus élevés que prévu ou les frais de gestion deviendront-ils excessifs ? Il existe de nombreuses façons pour un investisseur de voir sa part du gâteau diminuer. L’une des méthodes de gestion de ce risque consiste à utiliser un mécanisme appelé rendement privilégié.
Un rendement privilégié permet à l’investisseur d’obtenir un certain pourcentage des revenus d’un projet avant que d’autres parties, comme la direction, ne soient payées. Bien structurée, elle peut encourager l’équipe de direction à exploiter une entreprise rentable. Elle peut également protéger le capital de l’investisseur. Prenons l’exemple suivant :
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Vous investissez 20 000 $ dans une entreprise immobilière. Il s’agit d’une société constituée dans le seul but d’acheter un immeuble d’appartements de six logements, d’augmenter ses flux de trésorerie et, éventuellement, de le vendre. Votre achat vous donne droit à 5 % du produit du projet.
L’opération progresse à un rythme raisonnable, mais les coûts d’exploitation sont plus élevés que prévu. Par conséquent, il ne reste pratiquement plus de revenus après le paiement des salaires des cadres. À ce rythme, vous réaliserez tout de même un profit sur l’investissement, mais il sera presque entièrement attribuable à l’achat de l’immeuble. Les revenus locatifs de l’immobilier sont tout simplement trop bas. Vous devrez attendre au moins cinq ans avant de faire de l’argent réel.
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Un rendement privilégié pourrait vous protéger dans le scénario précédent. Par exemple, que se passerait-il si la direction n’avait pas le droit de recevoir un salaire avant d’avoir obtenu un rendement annuel de cinq pour cent ? Une telle structure exercerait probablement des pressions sur l’équipe de gestion pour qu’elle accorde une attention particulière aux coûts. S’ils courent haut, c’est eux, et non vous, qui en subiront les conséquences. C’est ce qu’on appelle un rendement privilégié cumulatif. Vous avez droit à un minimum de cinq pour cent par année avant que la direction ne soit payée. Donc, si vous ne le gagnez pas après un an, il vous sera dû.
Un rendement privilégié ne limite pas nécessairement votre rendement à cinq pour cent. Il est plutôt conçu pour vous donner un minimum. Par exemple, il pourrait être structuré comme suit :
La direction n’a pas droit à une rémunération tant que les investisseurs n’ont pas reçu un rendement annuel de cinq pour cent. La direction peut ne pas gagner de prime tant que les investisseurs n’auront pas reçu 8 %. Si les investisseurs reçoivent un rendement cumulatif de dix pour cent par an, la direction peut conserver 80 % des bénéfices restants de l’entreprise.
Pour être clair, un rendement privilégié n’est pas une garantie. Si le projet est un fiasco, il se peut qu’il n’y ait rien à payer du tout. Mais c’est un moyen de s’assurer que vous obtenez une juste part des profits.
Il n’existe pas non plus de structure parfaite pour un retour privilégié. Elle dépend entièrement d’une combinaison de l’actif sous-jacent et des désirs de la direction et des investisseurs. Certaines opérations peuvent ne pas être propices à restreindre la rémunération de la direction. Ils ne voudront peut-être pas faire des années de travail avant d’avoir gagné un sou. Ce pourrait être le cas d’un projet d’aménagement du territoire, qui peut générer peu ou pas de flux de trésorerie pendant trois, cinq ou même dix ans.
En fin de compte, cependant, un rendement privilégié est un mécanisme que les investisseurs peuvent utiliser pour ajouter de la sécurité à leur investissement. Ce n’est pas toujours nécessaire, mais il faudrait au moins en tenir compte. Comme tout investissement gagnant, il doit être conçu pour vous faire gagner de l’argent, tout en encourageant la direction à travailler fort et à bien les rémunérer.
Alexis Assadi est un investisseur indépendant qui se concentre sur le financement de projets et d’entreprises immobilières au Canada et aux États-Unis. Il est également chef de la direction et administrateur de Pacific Income Capital Corporation, le commandité de Pacific Income Limited Partnership. Vous pouvez suivre Alexis Assadi sur Twitter pour des réflexions sur les affaires, la politique, les mèmes internet et des photos de son chien.
