Communément appelé bail précaire, le bail dérogatoire est un type de contrat de location des locaux pour une exploitation commerciale ou artisanale. La durée dudit contrat de bail ne doit pas excéder 3 ans. Ce régime particulier est défini par le code du commerce en son article L 145-5. Quels sont les avantages et les inconvénients d’un tel contrat de bail ? Quelques éléments de réponse dans cet article.
Plan de l'article
Caractéristiques du bail précaire
Le bail précaire est essentiellement caractérisé par les éléments que sont la durée, la résiliation et la transformation du contrat.
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La durée du bail précaire
Elle doit être d’un maximum de 3 ans. Il est toutefois possible aux parties prenantes de conclure plusieurs contrats de bail dérogatoire pour l’exploitation du même fond dans le même local et de façon successive. Il faut juste veiller à ce que les durées cumulées de ces baux ne dépassent pas 3 ans.
La résiliation du bail précaire
Les parties engagées dans un contrat de bail précaire se doivent de tenir celui-ci jusqu’à son terme. Il n’est donc pas possible de mettre fin de façon anticipée à un contrat de bail dérogatoire à moins qu’une clause y afférente ait été introduite dans le contrat. En d’autres termes, même si en tant que locataire vous décidez de quitter les locaux avant l’expiration du contrat, vous devriez néanmoins continuer de payer les loyers.
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La transformation du contrat de bail
Lorsque le locataire décide de garder les locaux au terme du bail ou dans le cas où la durée du contrat va au-delà du temps maximal de 3 ans, il est possible de requalifier automatiquement le contrat. Selon la loi, si au bout d’un mois après la fin du contrat aucune des parties ne souhaite mettre un terme à la relation contractuelle, alors le bail sera requalifié en bail classique.
Avantages du bail dérogatoire
Pour le locataire
L’un des avantages du bail dérogatoire ou précaire est qu’il permet au locataire de bénéficier d’une période d’essai. Vous pouvez donc appréhender le bail dérogatoire comme une chance que vous avez de tester des locaux pour votre projet avant de vous lancer.
Ceci vous permet de vous rassurer au préalable de l’adéquation des locaux avec votre projet commercial avant de vous engager sur un contrat plus long avec d’énormes financements. Si vous souhaitez créer un magasin éphémère ou un magasin test, alors ce type de contrat de bail est indiqué.
Le contrat de bail précaire offre un loyer moins élevé que pour un bail commercial classique. D’autre part, dans la plupart des cas vous n’aurez pas à payer des droits d’entrée. Le contrat de bail précaire ne présente aucune formalité ni autres délais de préavis pour libérer les locaux. En passant par le bail dérogatoire, vous avez le temps de gagner la confiance du bailleur en vue de la signature prochaine d’un contrat long terme.
Pour le bailleur
Le contrat de bail dérogatoire permet au bailleur de tester le sérieux du locataire. Ce test de la relation contractuelle est important car elle va aider le bailleur dans sa décision d’accorder ou pas un contrat à long terme au preneur à l’expiration du bail précaire. Cela va permettre au bailleur d’identifier par exemple un locataire qui ne pourrait pas respecter les délais de paiement des loyers.
Le bailleur bénéficie aussi de la possibilité de fixation du prix librement entre les deux parties. En outre, il n’est pas astreint au versement d’une indemnité d’éviction au terme du bail précaire. Le bailleur a la possibilité de facilement récupérer son local du fait de l’inexistence des formalités ou délais de préavis.
Inconvénients du bail dérogatoire
Pour le locataire
Au moment de la signature du contrat de bail dérogatoire, le locataire fait face aux limitations suivantes :
- Il n’a pas droit au renouvellement du bail: légalement il ne pourra pas prétendre à un renouvellement dudit bail ;
- Il n’a droit à aucune indemnité d’éviction dans le cas où le bailleur décide de transformer le bail de durée limitée en un bail commercial classique ;
- Le preneur est dans l’obligation de libérer les locaux à l’expiration du contrat ;
- Le locataire ne peut résilier par anticipation le contrat de bail précaire sauf si une clause prévoyant une telle éventualité a été introduite dans le contrat.
De façon générale le locataire n’a aucune garantie que l’occupation qui lui est accordée du local pour la durée du contrat.
Pour le bailleur
Compte tenu de l’absence de protection pour le preneur dans ce type de contrat de bail, il est assez difficile pour le bailleur de trouver un locataire pour un bail dérogatoire. Le bailleur ne dispose que d’un mois à compter de l’expiration du contrat dérogatoire pour obliger le locataire à libérer les lieux sinon le bail pourrait être requalifié en bail commercial classique. Le bailleur ne peut pas de façon unilatérale procéder à la résiliation anticipée du contrat de bail dérogatoire.
